Le bailleur ne peut pas donner congé à un locataire de plus de 65 ans lorsque celui-ci dispose de ressources inférieures au plafond légal, sauf s’il lui propose un relogement adapté ou relève d’une exception prévue par la loi. Cette protection du locataire s’applique au bail de sa résidence principale, qu’il s’agisse d’une location vide ou meublée. Elle peut donc faire obstacle à un congé pour vente, pour reprise — même au profit d’un enfant — ou pour motif légitime et sérieux.
- Âge et ressources : le locataire doit avoir plus de 65 ans à l’échéance du bail et ses ressources doivent être sous le plafond applicable.
- Relogement : le bailleur peut donner congé s’il propose un logement adapté aux besoins et aux possibilités du locataire, dans les limites géographiques prévues par la loi.
- Exceptions : la protection ne s’applique pas si le bailleur, personne physique, a lui-même plus de 65 ans ou dispose de ressources inférieures au plafond.
Imaginons un propriétaire de 54 ans qui souhaite reprendre son trois-pièces à Rouen pour y loger son fils. Sa locataire, retraitée, a 67 ans et occupe le logement depuis dix-neuf ans. Le lien de parenté permet bien, en principe, une reprise, mais il ne suffit pas : il faut aussi vérifier les conditions de ressources et les exceptions légales avant de notifier le congé du bailleur.
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Locataire âgé de plus de 65 ans : les conditions de la protection
L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 encadre le congé donné à l’échéance du bail. Un locataire âgé de plus de 65 ans bénéficie de la protection si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond fixé pour l’accès aux logements locatifs conventionnés. Ce plafond varie selon la composition du foyer et la zone géographique ; il faut donc consulter le barème applicable à la date concernée plutôt que se fier à un montant ancien.
La protection peut aussi jouer si une personne de plus de 65 ans, à la charge du locataire et vivant habituellement dans le logement, remplit la condition d’âge. Dans ce cas, les ressources annuelles de l’ensemble des personnes vivant au foyer sont comparées au plafond pertinent. Un âge avancé, à lui seul, ne suffit donc pas : âge et ressources doivent être examinés ensemble.
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Cette règle concerne le logement occupé comme résidence principale. Elle ne transforme pas le bail en contrat perpétuel : elle limite la possibilité de refuser son renouvellement sans solution de relogement ou sans pouvoir invoquer une exception légale.
Congé pour reprise ou vente : pourquoi le motif ne suffit pas
Un bailleur peut normalement donner congé pour vendre le logement, le reprendre pour y habiter ou y loger certains proches, ou invoquer un motif légitime et sérieux. Pour une reprise, les bénéficiaires admis comprennent notamment le bailleur, son conjoint, son partenaire de Pacs, son concubin notoire depuis au moins un an, ses ascendants et ses descendants, ainsi que certains proches de son conjoint, partenaire ou concubin.
Dans l’exemple rouennais, le fils du propriétaire figure bien parmi les bénéficiaires possibles. Mais si la locataire a plus de 65 ans à l’échéance et que ses revenus sont sous le plafond, le congé ne peut aboutir que si le bailleur lui adresse une offre de relogement conforme ou s’il bénéficie lui-même d’une exception. La validité du motif de reprise et le respect de la protection sont deux vérifications distinctes.
Le congé doit aussi respecter les règles ordinaires de forme et de délai : il précise le motif et, pour une reprise, l’identité du bénéficiaire ainsi que son lien avec le bailleur. Une notification bien rédigée ne corrige pas l’absence de relogement lorsque celui-ci est requis.
Relogement adapté : les critères à vérifier
Le logement proposé doit correspondre aux besoins et aux possibilités du locataire protégé. La surface, le nombre de pièces, l’accessibilité, le niveau de loyer et les ressources du foyer entrent notamment dans l’analyse. Une offre portant sur un appartement trop cher, difficile d’accès ou inadapté à la composition du ménage risque de ne pas satisfaire à l’obligation.
La proposition doit également respecter les limites géographiques prévues par la loi, en référence aux critères de l’article 13 bis de la loi du 1er septembre 1948. Le bailleur doit donc rechercher une solution dans le périmètre légal, et non se contenter de proposer un logement éloigné qui compliquerait l’accès aux soins, aux services ou aux proches.
Pour préparer un déménagement, le locataire peut réunir ses justificatifs et comparer les logements disponibles. Des conseils pratiques sur la constitution d’un dossier figurent dans ce guide pour louer sans garant familial ; ils ne remplacent pas les critères juridiques applicables à l’offre de relogement.
Exceptions légales : quand le bailleur peut donner congé
La protection ne s’applique pas si le bailleur est une personne physique âgée de plus de 65 ans, ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de référence. Ces deux critères sont alternatifs : il suffit que l’un soit rempli. Un propriétaire de 68 ans peut donc relever de l’exception même si ses revenus dépassent le plafond ; un bailleur plus jeune peut aussi y entrer si ses ressources sont sous ce seuil.
Dans le cas du propriétaire rouennais, l’âge de 54 ans ne lui permet pas d’invoquer la première exception. Si ses ressources dépassent également le plafond, il devra proposer un relogement adapté pour donner congé à sa locataire protégée. Si le logement appartient à une personne morale, l’exception liée à l’âge du bailleur ne s’applique pas de la même manière, puisqu’elle vise une personne physique.
Ces exceptions ne dispensent pas de respecter les autres règles du congé : motif autorisé, contenu de la notification, destinataire et délai. Le bailleur doit donc vérifier séparément chaque condition avant d’engager la procédure.
Âge, ressources et échéance : les dates qui déterminent les droits
Les dates d’appréciation ne sont pas identiques. L’âge du locataire, celui de la personne à sa charge et celui du bailleur s’évaluent à la date d’échéance du contrat. Les ressources du locataire sont, elles, appréciées à la date de notification du congé. Il faut donc distinguer le moment où le congé est reçu de la date à laquelle le bail prend fin.
Pour un bail vide arrivant à échéance le 30 novembre, le congé du bailleur doit être reçu au moins six mois avant cette échéance : il faut donc viser une réception au plus tard le 30 mai. Pour un logement meublé constituant la résidence principale, le délai ordinaire est de trois mois, soit une réception au plus tard le 30 août. Le bailleur doit tenir compte du mode de notification et conserver une preuve de la date de réception.
| Élément contrôlé | Date d’appréciation | Application à une échéance au 30 novembre |
|---|---|---|
| Âge du locataire ou de la personne à charge | À l’échéance du bail | La condition d’âge doit être remplie le 30 novembre. |
| Ressources du locataire ou du foyer concerné | À la notification du congé | Les justificatifs doivent permettre d’établir les ressources à cette date. |
| Âge du bailleur | À l’échéance du bail | L’exception d’âge s’apprécie le 30 novembre. |
| Délai du congé pour un bail vide | Réception au moins six mois avant le terme | Réception au plus tard le 30 mai. |
| Délai du congé pour un bail meublé | Réception au moins trois mois avant le terme | Réception au plus tard le 30 août. |
Dans l’exemple, si la locataire a 67 ans le 30 novembre, la condition d’âge est remplie. Le propriétaire doit alors examiner les ressources à la date où le congé est notifié, et pas seulement au moment de la fin du bail.
Avant d’envoyer le congé du bailleur : une vérification en quatre étapes
Un contrôle préalable évite une contestation et une reconduction du bail. Le bailleur peut demander les éléments nécessaires à la vérification des ressources, en veillant à limiter sa demande aux justificatifs utiles, puis confronter les montants au plafond en vigueur pour le foyer et la zone concernés.
- Vérifier l’âge : contrôler la date de naissance du locataire et, le cas échéant, celle de la personne âgée à sa charge, à la date d’échéance.
- Examiner les ressources : comparer les revenus annuels pertinents au plafond applicable, à la date de notification du congé.
- Tester les exceptions : vérifier si le bailleur personne physique a plus de 65 ans à l’échéance ou si ses propres ressources sont sous le plafond.
- Préparer le relogement : si la protection s’applique et qu’aucune exception ne joue, rechercher une offre adaptée aux besoins, aux moyens et au périmètre géographique légal.
Pour un locataire qui doit rechercher un nouveau logement, la préparation du dossier peut faciliter les démarches, notamment avec ces repères pour constituer une location sans garant familial. Le point décisif reste de distinguer l’aide pratique à la recherche d’un logement de l’obligation légale de relogement qui incombe au bailleur.
